אילן מיכאלי

שוק הנדל"ן בישראל 2010-2019: סיכום עשור של עליות | ניתוח מיוחד מאת אילן מיכאלי

תאריך: 15 בספטמבר 2019

מאת: אילן מיכאלי

מבוא: העשור שבו הנדל"ן הישראלי לא עצר

כשאנו מתקרבים לסוף העשור השני של המאה ה-21, שאלת מיליון הדולר (תרתי משמע) בישראל נותרה "מה יקרה עם מחירי הדיור?". העשור שבין 2010 ל-2019 התאפיין במגמה כמעט רציפה של עליית מחירים, שהותירה זוגות צעירים רבים מחוץ לשוק. בניתוח זה, שנערך על ידי אילן מיכאלי, נבחן את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שהובילו אותנו עד הלום, תוך התמקדות בנתוני הדמוגרפיה, ההיצע והביקוש שעיצבו את השוק כפי שאנו מכירים אותו היום, בספטמבר 2019.

המנוע הדמוגרפי: הביקוש הקשיח של ישראל

כדי להבין את שוק הנדל"ן, יש להבין את הגידול באוכלוסייה. נתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף 2018 ובתחילת 2019 מציירים תמונה ברורה:

• אוכלוסייה: אוכלוסיית ישראל חצתה רשמית את רף 9 מיליון הנפש במהלך 2019.

• קצב גידול: אנו שומרים על קצב גידול אוכלוסין ממוצע של כ-2% בשנה (כפי שנמדד בסוף 2018). זהו אחד השיעורים הגבוהים בעולם המערבי.

• מקורות הגידול: הגידול מורכב מכ-80% ריבוי טבעי (ילודה מול תמותה) וכ-20% מאזן הגירה חיובי.

• ילודה: בשנת 2018 נולדו בישראל כ-177 אלף תינוקות. נתון זה, בשילוב עם שיעור פריון גבוה ויציב, מבטיח ביקוש עתידי מתמיד לדירות.

• הגירה (עלייה): במהלך 2018 הגיעו לישראל כ-28,100 עולים חדשים, ומגמה דומה נמשכת גם ב-2019. כל עולה וכל משפחה חדשה זקוקים לקורת גג.

"הנתונים הדמוגרפיים הם הבסיס לכל," מדגיש אילן מיכאלי. "בניגוד לשווקים אחרים בעולם, הביקוש בישראל אינו מבוסס רק על ספקולציות; הוא נטוע עמוק בגידול אורגני חזק ובעלייה מתמדת. בכל שנה נוספת למשק 'עיר' שלמה בגודלה."

סיפור העשור: כמעט הכפלת מחיר (2010-2019)

הסיפור המרכזי של העשור הוא, ללא ספק, הזינוק במחירים. בעוד שבשנת 2010 קיוו רבים להתמתנות, המגמה הייתה הפוכה.

על פי נתוני הלמ"ס וניתוחי שוק שונים, מחירי הדירות הממוצעים בישראל כמעט והכפילו את עצמם מאז סוף 2009. מדוחות שפורסמו עולה כי דירות 4 חדרים, לדוגמה, התייקרו בעשור זה בכ-97% בממוצע ארצי.

הפער בין עליית מחירי הדיור לבין עליית השכר הממוצע במשק הפך לאחד האתגרים החברתיים-כלכליים המשמעותיים ביותר של העשור.

אתגר ההיצע: למה הבנייה לא מדביקה את הקצב?

אם הביקוש (דמוגרפיה) עולה באופן קבוע, הפתרון ההגיוני הוא הגדלת ההיצע (בנייה). אולם כאן, נתוני הלמ"ס חושפים את הבעיה המרכזית:

• התחלות בנייה: נתוני הלמ"ס שפורסמו במרץ 2019 הראו כי בשנת 2018 כולה נרשמה ירידה מדאיגה של כ-10.4% בהתחלות הבנייה, שהסתכמו בכ-47,430 יחידות דיור בלבד.

• פער מהיעד: נתון זה נמוך משמעותית מהיעד הממשלתי שעמד על כ-60,000 התחלות בנייה בשנה – יעד שנועד לפחות להתחיל לצמצם את הפער המצטבר.

• היצע קרקעות ובירוקרטיה: המחסור בהתחלות בנייה נובע משילוב של היצע קרקעות מוגבל באזורי הביקוש וסחבת בירוקרטית בתהליכי תכנון ואישור, המונעים מקבלנים להגדיל את קצב הבנייה בהתאם לצורכי השוק.

ניתוח מומחה: אילן מיכאלי מסביר את הפער

כפי שמסביר אילן מיכאלי, הנתונים של 2018 ו-2019 ממחישים את ה"סערה המושלמת" של שוק הנדל"ן הישראלי בעשור האחרון. "מצד אחד, יש לנו מנוע ביקוש דמוגרפי אדיר שלא עוצר, עם קרוב ל-180 אלף לידות בשנה ועשרות אלפי עולים חדשים," אומר מיכאלי. "מהצד השני, מנגנוני ההיצע של המדינה – שחרור קרקעות, תכנון ובנייה – פשוט לא עומדים בקצב."

"כאשר הביקוש עולה ב-2% קבוע מדי שנה, והתחלות הבנייה יורדות ב-10% כמו ב-2018, התוצאה הפיזיקלית היא עליית מחירים," מוסיף אילן מיכאלי. "העשור הזה הוכיח שכל עוד הפער הזה בין קצב הביקוש לקצב ההיצע נשמר, בשילוב עם סביבת ריבית נמוכה שהוזילה את המשכנתאות, ללחץ המחירים כלפי מעלה אין סיבה אמיתית להיעצר."

סיכום ומבט קדימה (מנקודת מבט של 2019)

כשאנו מסכמים את העשור בשוק הנדל"ן, אנו רואים עשור של ביקושים חזקים שפגשו היצע מוגבל. נתוני הלמ"ס על ילודה, הגירה והתחלות בנייה אינם משקרים.

אילן מיכאלי מסכם: "שוק הנדל"ן הישראלי ב-2019 מונע על ידי גורמים דמוגרפיים יסודיים וחזקים. כל עוד מדינת ישראל תמשיך לצמוח בקצב הנוכחי, והממשלה לא תצליח לייצר פתרונות דרסטיים בצד ההיצע של קרקעות זמינות ובנייה מואצת, קשה לראות שינוי מגמה משמעותי באופק."